晋城市市区房地产市场调查分析 具有十分重要的意义

房地产业作为现代服务业的重要组成部分，关系国计民生，已成为国民经济的支柱性行业，它对拉动上下游产业发展，促进工业化、城镇化都具有十分重要的意义。
　　态势健康增长平稳
　　房地产业作为现代服务业的重要组成部分，关系国计民生，已成为国民经济的支柱性行业，它对拉动上下游产业发展，促进工业化、城镇化都具有十分重要的意义。近期，笔者借参加全市城镇化建设专项资金竞争性分配评审之机，向有关部门和单位了解了近年来市区（含开发区）房地产市场的情况，深感这个市场在稳健发展中，还有些问题需要引起关注加以解决。
　　房地产市场基本情况
　　2000年以前全市房地产企业不到20家，如今已有近200家。房地产开发投资平稳增长，增幅小于全省平均水平。2011年至2013年，市区房地产开发投资分别为33.2亿元、35.2亿元、39.4亿元，后两年每年较前一年的增幅分别为6%和11.9%，低于全省平均水平。房地产开发企业建设商品房的施工面积分别为307.7万平方米、331.7万平方米、320.93万平方米。新开工面积分别为118.8万平方米、67.1万平方米、82.2万平方米。商品住宅面积占商品房建设总面积的比重分别为79%、69.1%、72%。房地产开发用地（含经济适用房）成交面积分别为753.21亩、563.16亩、820.95亩。总体上讲，商品住宅的销售价格持续增长，2011年至2013年，市区商品住宅销售成交均价（扣除团购房）分别为4682.3元/平方米、5167.09元/平方米、5444.47元/平方米，后两年较前一年的增幅分别为10.4%、5.4%。新建商品房以满足当地居民的刚性住房需求为主。
　　2011年以来，市区共新开工建设各类保障性住房20297套，其中廉租住房216套，经济适用住房281套，城市棚户区改造11210套，工矿棚户区改造210套，公共租赁住房2532套，限价普通商品住房5848套。城中村改造（含棚户区改造）91个村，涉及4.2万户，14.4万人。截至2014年7月，城中村改造被市政府批准和正在申报的项目总数达到46个。

　　形势初判及发展趋势
　　市区房地产市场目前总体运行态势健康，投资增长平稳，商品住房供求基本平衡，市场供应充足。随着保障性住房和城中村改造的大力推进，市区房地产市场有过剩的趋势。今后一段时期，市场将进入调整期，购房行为将更加理性，市场化将是大趋势。
　　需求持续旺盛。市委市政府提出打造中原经济区具竞争力的城市，必将全面提升晋城中心城市综合承载力和辐射带动力，到2020年中心城区常住人口预计达到80万人，更多的农民将变为市民，住房需求会不断增加。同时，居民生活水平提高，也将带来的改善性购房需求。
　　市区现有房源比较充足。据市住房保障和城乡建设局统计，2011年底，市区住房面积为1587万平方米，人均33.05平方米，已高于全省平均水平0.92平方米。此外，城中村改造在未来3—5年，将提供商品房6.6万套，仅2014年就有15487套（不包括可能上市出售的回迁安置房），各类保障性住房建设的力度也在加大，市住建局介绍，2008-2013年全市累计新建各类保障性住房33753套，在开工项目全部竣工以后，全市低收入的住房困难家庭实物配租保障率将达80%。
　　当前亟须提高城市集聚能力。目前市区常住人口50万人左右，平均每年仅增加2630人，市场总额有限。进城务工人员缺乏购房冲动，2011年至2013年外地户籍人口在市区购房者的比重分别为11%、20.7%、15%，且随着国家宏观调控政策效应的显现，投资性、投机性购房现象将会越来越少，加之受煤炭市场低迷影响，居民收入预期降低，购买力也将被限制。